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クリニック、歯科医院を開業する時の不動産情報の見方

これからクリニックや歯科医院を開業する場所探しをされるドクター、医療関係者向けに開業物件探しのポイントをまとめてみました。
独立開業の一番最初は物件探しです。良い物件と良いご縁が開業を成功に導きます。

１．クリニック開業物件探しのポイント

１－１．宅地建物取引業の免許事業者の仲介で契約する。
１－２．立地は必ず自分の足で確かめる。地元の人の話を聞く。
１－３．余程の覚悟が無ければ、旧耐震基準時代の建物は避ける。
１－４．物件の下見は、設計や工事の専門家と同行する。
１－５．低金利時代、土地購入も視野に入れる。

２．不動産屋さんのこと

もともと不動産というのは、取引額が高額で、かつ当事者が何度も経験することではないので、詐欺まがいの取引がたくさんあって、それを取り締まり、当事者を保護するために「宅地建物取引業法」という法律ができました。宅地建物取引業事業者（不動産屋さん）はこの法律に従って業務をしています。

２－１．宅建業免許事業者
事業所が複数の都道府県にあるのが大臣免許事業者で、一つの都道府県だけにあるのが知事免許事業者になります。5年に一度免許の更新があり、トラブルが多発しているなど問題業者には免許が更新されません。また途中で取り消されることもあります。

２－２．免許事業者の仕事
インターネットで不動産物件探しをすることが当たり前になってから、不動産屋さんの仕事が解りにくくなっていますが、本来の仕事はトラブルの防止です。不動産を賃貸する場合も、購入する場合も、後でトラブルになることは避けたいものです。
事業分野に経験豊富な不動産屋さんは、トラブルの種を見つけて、問題になるのを防いでくれます。

３．物件資料の見方

前提条件として物件資料は情報が発信された時点で有効なものですから、他の賃貸希望者によって申込があった場合や、条件が変更されていることがありますから、見学等具体的なアクションをされる前に、状況を確認するようにしてください。
また見学に行かれるときは物件資料を提案した仲介業者に一声かけて行かれるのが宜しいかと思います。

３－１．所在地

物件所在地の表示には、いわゆる郵便物が届く住所と呼ばれる「住居表示」と登記上の地番・家屋番号が記載された「地番表示」という２種類の表示方法があります。

一般には「住居表示」の住所が記載されていることが多いのですが、建築途中の建物や借地案件のような場合に「地番表示」が記載されことがあり、知らずに地図検索すると全く異なる場所になることがあります。

コメント：住まい選びとクリニック・診療所の開業場所選びは全く別ものです。
イメージだけで開業場所を探してしまうと固定費である賃料は経営を不自由なものにしてしまう一番の要因になりかねません。

３－２．交通

徒歩○分という表現は、道路距離（直線距離ではありません）８０メートルにつき1分として表示されていて、端数は１分として加算されます。また距離を直接表示している場合もあります。

３－３．建物について

構造：RC造（鉄筋コンクリート造）・S造（鉄骨造）・SRC造（鉄骨・鉄筋コンクリート造）木造・軽量鉄骨造などの種類があります。

建物の規模・階数：○階建ての表示や土地の場合には敷地全体の面積を表示します。

建築年：建築が完成した年月（建物表示記録登記日の場合もあります）を表示します。
[建築基準法による耐震基準の適用時期からは、昭和56年（1981年）3月31日以前に建築確認済証が交付されている建物、および建築確認済証を確認できない事業用建物においては、昭和58年（1983年）5月31日以前に登記されている建物が旧耐震基準による構造が適用されている場合があります。]

コメント：人口密集地や人通りの多い好立地の場合には、古い建物が賃料も割安で魅力的ですが、15年～20年は継続される医療関係の場合、長い期間のリスクを考えれば、できるだけ新しい建物でスタートされることをお勧めしています。

３－４．契約面積（専有面積と表記されている場合もあります。）

所在階：対象物件がどの階にあるかを表示します。また○階部分と表示されている場合は同じ階に複数の区画があることを表現しています。

面積：事業用の建物賃貸借の場合、面積は壁芯（壁や柱のほぼ中央）間の寸法で計算されていることが多く、実際に利用可能な面積は表示よりも少なくなります。単位は平方メートルの表示を基準に坪数なども併記することがあります。古い建築物等で面積が不確定な場合は、約○平方メートルと表示しています。

３－５．設備の状況で確認しておきたいこと

給排水：事務所ビル等では共用部だけに水周りがあり、専有部に給排水がとれない物件は、殆どの場合できたとしても設備工事費が大きくなりすぎてクリニックには向きません。

エレベータ：２階以上は車椅子の入れるエレベータが必要になります。

セキュリティ：事務所ビル等は不特定多数の方が入館されないようにオートロックになっている場合がありますから予め確認が必要です。

スケルトン：構造壁や柱が剥き出しで内装の無い状態を言います。設備配管も土間からの立ち上げで止めてあることが多いです。

前テナント残置物：エアコンや照明等の設備の他に間仕切り壁や出入口ドアも含まれることがあります。前のテナントが所有権を放棄して置いて行った物という意味で、故障した場合の修理や取替えは新しいテナントが行います。

３－６．契約形態（事業用の場合）

普通建物賃貸借契約：一般的な賃貸借契約で、契約期間は自動更新されることが多く下記の契約形態でなければこの契約にあたります。

定期建物賃貸借契約：賃貸借契約の期間を定めて契約する方法で、更新については貸主借主双方の合意が必要です。また貸主は借主に期限の到来を知らせる義務があります。

事業用定期借地契約：居住用には無い契約形態で、事業用の建物を建てる目的で貸主と期限を決めてする借地契約です。特徴は更新が無く期限が到来すれば更地にして返還することを公正証書にして契約します。

リースバック契約：借主の希望する建物を貸主が建築して賃貸する場合に、建築費用の一部または全部を貸主に預託して建築してもらう契約形態です。建物賃貸借契約と一番異なるのは、借主の希望とおりの建物を建築してもらうことができるメリットがあります。

転貸借契約（サブリース）：物件の所有者と借主の間に第三者が入って、一旦所有者から物件を借受け借地の場合には建物を建築して貸したり、ビルの場合には内装をしたり、面積を分割したりして借主の都合に合わせて転貸する契約形態を言います。
もちろん所有者の承諾が必要です。

４．クリニック・診療所・歯科医院の開院までの凡そのスケジュール

　何時から不動産探しをするのか？

４－１．ビルテナントの場合

契約から開院までの期間が短いほど、貸主との交渉は有利になりますから、現在の勤め先を退職できる時期を見定めてから、物件探しされるのが宜しいかと思います。

※開院月から逆算すると凡そ３ヶ月前には、内装工事に着工する必要があります。また勤め先と退職時期を相談する場合には、円満最短で６ヶ月を見ておいたほうが宜しいかと思います。通常は不動産の契約をされてから退職時期を決定されることと思いますから、この最短６ヶ月間の家賃がいつも大きな負担になります。

人気物件では無理ですが、内装工事の着工月くらいまでは家賃を免除してもらう等は仲介の不動産会社に依頼すれば交渉してくれると思いますから、依頼してみてください。

４－２．事業用借地やリースバックの場合

敷地に対する配置や建物の設計が決まるまで、一番ゆっくり時間をかけて選ぶこ とができるかも知れないですが、これはと思う良い物件には必ずライバルテナントがいることを忘れないでください。

４－３．土地から購入する場合

良い場所に対するライバルの数がどっと増えます。情報が入ったらすぐに確認・ 決断するくらいのスピードが一番大事になります。

５．開業場所探しのポイント２

５－１．テナントビルはワンフロアータイプが使いやすい。
５－２．人気エリアは競争エリア。良い物件を逃すとなかなか次を決められない。
５－３．契約締結までは、貸主も気変わりすることがあります。
５－４．駅ビル等大きな商業施設の契約形態には注意が必要です。
５－５．物件情報は受け取り放しにせず、返事を返し続けると、徐々に情報精度が高くなります。

以上　20170221の書き込みです。（株式会社インタークリエイツ　大田）